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买二手房遭遇房屋涨价 卖方毁约该怎么办?

作者: 时间:2017/8/18 17:10:00 来源:房天下

摘要:近,二手房火了。受契税和营业税政策的调整等影响,一些城市二手房的交易量不断上升。在一线城市和部分经济发展较好的二线城市,二手房的成交量赶超新房,价格比新房高出不少。很多买房人都遭遇过这样的情况,本来价 ......

近,二手房火了。受契税和营业税政策的调整等影响,一些城市二手房的交易量不断上升。在一线城市和部分经济发展较好的二线城市,二手房的成交量赶超新房,价格比新房高出不少。很多买房人都遭遇过这样的情况,本来价格都已经谈好了,没想到就这么一到两天的时间,卖方又涨价了,还有的说自己不想卖房了……

近在一线城市的二手房交易市场,这样的事情可不少见。我们来看看下面的案例:

2015年初,吴先生通过二手房中介购买了蒋女士的一套二手房,《房屋买卖合同》约定房屋总价380万元,首付160万元,贷款220万元。二手房合同签订当日买方吴先生支付定金10万元,30日内再支付150万元首付款,批贷后15日内办理房屋产权转移登记手续。之后买卖双方以及二手房中介共同签订了《补充协议》,约定若贷款未批下来,卖方应协助买方,直至贷款批下来。

之后,买方吴先生向某银行申请贷款,未批下来,吴先生想如果第二次也批不下来,不能无休止地贷下去,不如先说好如果再贷不下来就解除合同。吴先生就把自己的想法告诉了蒋女士,蒋女士也认为解除更好,于是二人未通过二手房中介公司,就双方自己写了一份《解除协议》,约定解除双方签订的二手房房屋买卖合同及附加协议。

第二次,银行批贷了,吴先生马上打电话给蒋女士说已经批贷,约个时间一起去过户。但蒋女士明确表示房子不卖了,要将定金和首付款退给吴先生。因为就在批贷这段时间,蒋女士这套房子已经涨了几十万元,且已有买家表示愿意多出50万元全款购买。

怎么解决?

买方可以起诉到法院请求继续履行合同,二手房双方合同尚未解除。虽然《房屋买卖合同》是买卖双方签订的,但是《补充协议》是由买卖双方和二手房中介等三方签订的,二手房合同具有相对性,只有三方共同签字同意解除才有效,另外双方约定解除,是附条件的,只有在二次贷款批不下来的情况下,双方才解除合同,现在贷款批了,解除的前提也就不存在了。因此仅由买卖双方签订的解除协议不发生解除合同的效力,二手房房屋买卖合同仍有效。

依据双方《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定,批贷后15日内,卖方应协助买方办理房屋所有权转移登记手续。逾期不办理的,卖方蒋女士构成违约。吴先生可以向法院起诉请求继续履行合同。

在继续履行合同的诉讼中,普遍存在一个障碍。现在大多数人买房都是贷款,贷款涉及到银行或是公积金部门的利益,因此法院不能强制他们批贷。在贷款批不下来的情况下,如果买方想继续履行合同,可能要支付全款,法院才可能判决继续履行合同,协助办理过户手续。如买方坚持以贷款方式付款,法院会驳回要求卖方协助办理过户的诉讼请求。本案中,吴先生已经取得了批贷函,比较容易得到支持。

在上面的例子中,“约定好若贷款未批下来,卖方应协助买方,直至贷款批下来”、“批贷后15日内办理房屋产权转移登记手续”,这是非常好的,避免卖方不协助批贷以及协助过户等,因此要及时签订好购房合同和相关协议。房贷批不下来有很多的原因,有银行贷款政策、国家政策和贷款者个人的原因,在买房贷款前,提前去到银行了解下相关的政策并查询下自己的个人信用记录,房贷能否批下来以及何时批下来,要做到心中有数。尽早签订好购房合同和将贷款批下来才是王道。

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